2022-4-28 保育沙羅洞的啟示

香港鄉郊基金顧問   劉勵超

[本文僅為個人意見,並不代表香港鄉郊基金立場]

上周政府與沙羅洞發展有限公司達成沙羅洞(俗稱沙螺洞)非原址換地協議,數月內完成換地程序後,發展商交出的土地連同毗鄰的政府土地合共逾50公頃會供政府作長遠保育用途。除了保育團體和沙羅洞村民外,相信一般市民都不會太關注這項協議背後的歷史及其對政府制定自然保育政策的影響。沙羅洞的滄桑,筆者多年前於本欄已作介紹(2016年8月18日《睡美人沙螺洞》),簡而言之,沙羅洞跟其他新界偏遠的農村例如沙頭角荔枝窩和西貢鹽田梓一樣,經歷了上世紀中期香港農業經濟萎縮、村民外流、房舍崩壞和農田荒廢。更甚者,沙羅洞一度淪為越野車賽場和野戰遊戲場地,嚴重破壞自然生態環境。不同之處,是荔枝窩和鹽田梓村民無意賣田賣地,但沙羅洞卻被發展商青睞,計劃開發擁有高球場的豪宅莊園,並收購了部分村民的土地,承諾為他們在原址建新村屋,不過這個如意算盤卻打不響。

長話短說,政府於2004年推出新自然保育政策,選定12個須優先加強保育的地點,沙羅洞高踞榜上次位。政策出台時,目標多多,但落實措施卻不足,予人雷聲大雨點小的感覺,而沙羅洞發展商對其發展鴻圖則鍥而不捨,在新自然保育政策出台後數度向城規會申請規劃許可不果,甚至後來將莊園大計改為數目駭人的骨灰龕城,結果老早賣了地等住新屋的村民好夢難圓,而發展商、政府、環保團體就沙羅洞發展與保育如何做到共贏,三方就苦纏了十多年至今。上周宣布的非原址換地安排實在得來不易,其起始可追溯至自2012年。當時保育團體香港鄉郊基金極力倡議政府以沙羅洞以外的政府土地換取發展商交出其沙羅洞的地供保育之用。政府最初反應不大積極,終於在2017年取得行政會議授權與發展商展開換地安排的磋商,共花了五年時間才達成協議。

沙羅洞漫長的保育戰得出今天的結果,反映了回歸以來特區政府對自然保育在思維和態度上有緩慢但正面的改變,而環保團體凝聚社會力量改變政府決策思維及考量,雖然要花費不少精力和時間,總算鐵柱磨成針。長久以來,政府根據《城市規劃條例》拒絕補償被城規會規劃作保育不得發展的私人土地業權人、亦不認為保育屬於「公共用途」而引用《土地收回條例》收回私人土地予以補償,故此在沙羅洞引進非原址換地安排可算是保育政策上的突破,遺憾的是由宣布政策至落實竟花了五年時間。

去年十月政府發表《北部都會區發展策略報告書》時,承認「保育與發展的爭議從城市規劃委員會到法院,曠日持久,沒有羸家」,故此建議引用《土地收回條例》分期漸進收回在新界西北部總面積約700公頃的私人濕地和魚塘作自然保育。其實筆者早於11年前發表意見,認為「政府不該吃保
育的免費午餐」(2011年9月15日本欄拙作),為了保育而凍結或消減私人土地的發展潛力卻不作補償,結果政府用了11年時間才聽得入耳,令人唏噓。今天政府改轅易轍,肯為保育而收地及補償土地業權人,相信與其在沙羅洞換地安排商談曠日持久的經驗有關。沙羅洞涉及的土地只有單一業權人和數十公頃尚且花了五年時間,北部都會區涉及可能與為數眾多的業權人磋商和多達700公頃土地,其中可能包括問題多多的祖堂地。政府收地的尚方寶劍不出鞘,如何能在十多二十年內完成建設北部都會區?再者,政府中期內也沒有那麼多土地可作換地之用。

政府收回魚塘及濕地後打算批給有保育經驗的非牟利團體進行保育工作。果真如此,有關團體大可找原來的經營者合作,讓後者在被迫交地收錢後還可繼續他們原來的生計,為魚塘的可持續發展出一分力。政府、環保團體和原來的營運者合作達至共羸,而香港的自然環境亦得以保存,裨益全港市民和他們的後代。

(原文刊登在2022年4月28日 「信報財經新聞」,並已獲得授權轉載)